Fédération Nationale de l'Immobilier

ÉVALUATION IMMOBILIÈRE : UNE AFFAIRE DE PRO ?

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien.

Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Des techniques existent pour fixer le « juste prix ».


En immobilier comme ailleurs, le prix, c’est le nerf de la guerre. D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Mais qu’est-ce qu’un bon prix ?

Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.
Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts) et cela, sans trop de négociations.

L’influence de l’environnement

Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier pour savoir que le prix d’un logement varie d’une rue à l’autre.

Rue de Furstenberg, en plein cœur de Saint-Germain-des-Prés (6e arrondissement de Paris), le prix record du mètre carré atteint 21 000 euros selon une étude du réseau d’agences immobilières Efficity. Il s’agit de la plus chère artère de la capitale. A contrario, rue de la Grenade dans le 19e arrondissement, le prix moyen se situe à 4 712 euros du mètre carré.
À Lyon, les prix oscillent autour de 8 000 euros du mètre carré autour de la place Bellecour (2e arrondissement) alors qu’ils atteignent péniblement 3 300 euros sur l’avenue Jean Jaurès (7e arrondissement).

Pourquoi de tels écarts dans une même ville ?

L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente.

Certains défauts coûtent chers

Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.
D’ailleurs, pour l’estimer, il faut évaluer ses points forts et ses points faibles afin de déterminer un prix au mètre carré. En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote).
Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement.

Les agents immobiliers disposent d’outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité.
Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20%. Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5% de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15% du mètre carré.
A contrario, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à 25% moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4e étage. Comptez 30% de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10% s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).

Le point sur Patrim

Patrim est un outil élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF).

Ce service, accessible le site web www.impots.gouv.fr, n’est pas un outil d’évaluation du prix au mètre carré de l’immobilier.

Il permet de savoir comment l’administration fiscale propose une approche du prix de la valeur vénale d’un logement, afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Ne pas confondre « évaluation » et « expertise » immobilière

Comme vu précédemment, l’évaluation immobilière consiste à trouver le prix « le plus juste » pour vendre le logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune) ou locative d’un bien, en fonction de nombreux paramètres (financiers, techniques, juridiques, etc.)